Immobilienkaufvertrag

Sie möchten eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen?

Ein Immobilienkaufvertrag/Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

Vor Beurkundung des Immobilienkaufvertrages / Grundstückskaufvertrages

Der Notar entwirft zunächst nach den Zielvorstellungen von Käufer und Verkäufer einen Immobilienkaufvertrag/Grundstückskaufvertrag und klärt dabei über Regelungsmöglichkeiten auf. Der Notar ist für beide Vertragsparteien unparteiisch und der Vertrag somit rechtlich ausgewogen, denn grundlegende Aufgabe der Notare ist es, den Vertragsbeteiligten als neutrale Person gegenüberzustehen.

Für diesen Entwurf eines Immobilienkaufvertrages/Grundstückskaufvertrages benötige ich einige Informationen von Ihnen. Hierzu können Sie sich gerne unter Datenerfassungsblatt zum Kaufvertrag das Formular herunter laden und ausfüllen. Bei Fragen hierzu können Sie auch mit mir oder meiner Notariatsleiterin, Frau Gersting (Diplom-Juristin, Univ.) in Verbindung setzen. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Alle Vertragsbeteiligten erhalten diesen Entwurf so rechtzeitig vor der Beurkundung, so dass genügend Zeit besteht, sich diesen in Ruhe anzusehen und im Vorfeld Fragen zu klären. Änderungswünsche werden von mir  im Interesse aller Beteiligten in Form einer fairen und ausgewogenen Vertragsgestaltung  in den Vertragsentwurf eingearbeitet.

Im Anschluss erfolgt dann die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages / Grundstückskaufvertrages.

Sollte ein Vertragsbeteiligter nicht anwesend sein können, finden Sie unter dem Stichwort Vertretung die Handhabung für diesen Fall.

Nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags/Grundstückskaufvertrags

Der Notar sorgt für eine sichere und reibungslose Abwicklung und den Vollzug des Grundstückskaufvertrages:

1. Zwischen der notariellen Beurkundung und der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch liegt in der Praxis  ein nicht unerheblicher Zeitraum von mehreren Wochen. Für den Käufer besteht daher die Gefahr, dass er seinen Anspruch auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht durchsetzen kann, wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit über das Grundstück anderweitig verfügt, z. B. das Grundstück nochmals verkaufen würde oder Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer im Grundbuch eingetragen werden. Um das zu verhindern, wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.  Hierdurch ist im Grundbuch vermerkt, dass der Käufer demnächst Eigentümer werden soll – das Eigentum ist  mit der Eintragung der Vormerkung sozusagen für ihn „reserviert“ ist.
2. Sind auf dem Grundstück noch Belastungen (z. B. Nießbrauch, Wohnrecht, Grundschulden, Hypotheken) eingetragen, die der Käufer nach dem Vertrag nicht übernehmen soll, fordert der Notar die notwendigen Löschungsunterlagen nebst erforderlich werdenden Treuhandaufträgen  bei den eingetragenen Gläubigern an. Es muss mit der Kaufpreisfälligkeit sichergestellt sein, dass alle Unterlagen zur Löschung der nicht im Grundbuch übernommenen Belastungen vorliegen und diese im Grundbuch auch mit dem Eigentumswechsel gelöscht werden können.
3. Außerdem müssen je nach Vertragstyp Genehmigungen eingeholt werden, die ebenfalls vor der Kaufpreiszahlung des Käufers vorliegen müssen (gesetzliche Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, Verwalterzustimmung, Genehmigung Erbbaurechtseigentümer, gerichtliche Genehmigungen, Genehmigung nach Grundstücksverkehrsordnung, u.a.)
4. Ferner ist der Notar verpflichtet, das zuständige Finanzamt von dem Erwerb zu unterrichten. Hierfür wird auch Ihre Steuer-ID-Nummer benötigt. Das Finanzamt erlässt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid. Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, übersendet das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar, der zur Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt benötigt wird.

Erst wenn die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, kann der Notar die Kaufpreisfälligkeit erklären und  eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer übersenden.

Nach Kaufpreiszahlung und Eingang der Treuhandentlassungserklärungen der noch im Grundbuch eingetragenen Altgläubiger und Zahlungseingangsbestätigungen des Verkäufers sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, beantragt der Notar umgehend

• die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer sowie
• die Löschung der für den Käufer eingetragenen Auflassungsvormerkung und ferner
• die Löschung der nicht vom Käufer übernommenen Belastungen (z. B. Grundschulden)

im Grundbuch.

Was sollte der Käufer beachten?

Üblicherweise  wird der Kaufpreis vom Käufer finanziert. Dies geschieht durch ein Kreditinstitut.

Der Käufer schließt mit dem Kreditinstitut nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung einen Darlehensvertrag. Zur Absicherung der Darlehensforderung  verlangt das Kreditinstitut, dass eine Grundschuld auf dem Erwerbsobjekt eingetragen werden soll.  Die Grundschuldbestellung bedarf in der Regel  – wie der Kaufvertrag – ebenfalls der notariellen Beurkundung. Sobald die Finanzierung des Käufers feststeht, sollte der Käufer bzw. das Kreditinstitut die Grundschuldbestellungsunterlagen nebst Hinweisblatt an den Notar unverzüglich an den Notar übermitteln, so dass die Grundschuld noch vor der Beurkundung des Kaufvertrages entworfen und dem Käufer übersandt wird. Dies hat den Vorteil, dass der Käufer nicht ein zweites Mal zur Beurkundung erscheinen muss, sondern die Beurkundung im Anschluss an den Kaufvertrag vollzogen wird.

Welche Notarkosten fallen an?

Die Erstellung des Entwurfes und die beiderseitige unparteiische Beratung hierzu vor Beurkundung ist in der Beurkundungsgebühr enthalten. Ebenso die Beantwortung aller Fragen, die zur Vertragsabwicklung nach der Beurkundung gestellt werden. Hier fallen keine zusätzlichen Gebühren an.

Die Notarkosten berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das für alle Notare bundeseinheitlich gilt.

Für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages fällt eine sogenannte 2,0 Gebühr auf den Geschäftswert des Vertrages an. Der Geschäftswert bestimmt sich nach dem Kaufpreis.

Hinzu kommen je nach Einzelfall weitere Gebühren, etwa die Vollzugs-, die Betreuungs- und die Treuhandgebühr sowie Auslagen.

Für Einzelheiten zu den Kosten können Sie gerne meine Notariatsleiterin, Frau Gersting ansprechen. Sie erstellt Ihnen gerne eine Kostenprognose.