Immobilienübertragung bei Scheidung

Wann der Zugewinnausgleich zur Steuerfalle wird

FG Münster zur entgeltlichen Übertragung von Immobilienanteilen im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung

Wer bei einer Scheidung eine Immobilie anstelle einer Zugewinnausgleichszahlung überträgt, kann ungewollt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen. Das Finanzgericht Münster zeigt zugleich, dass die steuerliche Einordnung entscheidend von Zeitpunkt und Inhalt der Vereinbarung abhängt.

Der entschiedene Fall

Die Ehegatten lebten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und waren jeweils zur Hälfte Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sowie zweier Eigentumswohnungen. Während des bereits anhängigen Scheidungsverfahrens schlossen sie vor einem Güterichter einen umfassenden Vergleich. Der Ehemann verpflichtete sich, seine hälftigen Miteigentumsanteile an den drei Immobilien auf seine Ehefrau zu übertragen. Zugleich verzichteten beide Ehegatten unter anderem auf weitergehenden Zugewinnausgleich, Unterhalt und weitere Ansprüche.

Nach der Scheidung wurde die Immobilienübertragung notariell vollzogen. Das Finanzamt wertete die Übertragung als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG und setzte erhebliche Einkünfte aus der Aufdeckung stiller Reserven an. Das Finanzgericht Münster bestätigte diese Beurteilung (Urteil vom 18. Juni 2026, Az. 8 K 901/23 E).

Warum die Übertragung als entgeltlich galt

Der gesetzliche Zugewinnausgleichsanspruch ist grundsätzlich auf Geld gerichtet. Wird dieser Geldanspruch nicht durch Zahlung, sondern durch Übertragung einer Immobilie oder eines anderen Vermögensgegenstands erfüllt, liegt steuerlich regelmäßig eine Leistung an Erfüllungs statt vor. Der übertragende Ehegatte erhält als Gegenleistung die Befreiung von der Ausgleichsforderung. Die Übertragung ist daher entgeltlich.

Im entschiedenen Fall kam hinzu, dass die Immobilienübertragung Bestandteil einer umfassenden Scheidungsfolgenvereinbarung war. Der Verzicht der Ehefrau auf Zugewinn-, Unterhalts- und weitere Forderungen stellte nach Auffassung des Gerichts die Gegenleistung für die Übertragung dar. Dass der gesetzliche Zugewinnausgleichsanspruch bei Abschluss des Vergleichs noch nicht entstanden war, änderte daran nichts: Die Vereinbarung war auf die konkret bevorstehende Scheidung bezogen und sollte die damit verbundenen Ansprüche abschließend regeln.

Die mögliche Ausnahme: originär gegenstandsbezogener Zugewinnausgleich

Bemerkenswert ist, dass das Finanzgericht eine in der Fachliteratur seit Langem diskutierte Gestaltung ausdrücklich anerkennt. Danach kann eine Übertragung unentgeltlich sein, wenn die Ehegatten bereits während des bestehenden Güterstands durch Ehevertrag vereinbaren, dass ein künftiger Zugewinnausgleich von Anfang an nicht auf Geld, sondern auf die Übertragung eines ganz bestimmten Vermögensgegenstands gerichtet ist.

Dafür genügt es jedoch nicht, später einen Vermögensgegenstand wertmäßig auf einen Geldanspruch anzurechnen. Der konkrete Gegenstand muss vielmehr unabhängig von seinem Wert als Zugewinnausgleich geschuldet sein. Nur dann wird nicht ein Geldanspruch durch eine Sachleistung ersetzt; erfüllt wird vielmehr unmittelbar der von Anfang an gegenstandsbezogene Anspruch.

Eine erst im Hinblick auf eine bereits konkret bevorstehende oder anhängige Scheidung geschlossene gerichtliche Vereinbarung reicht nach dem Urteil dagegen nicht aus. Sie ist gerade keine allgemeine ehevertragliche Regelung des Güterstands, sondern eine Scheidungsfolgenvereinbarung nach § 1378 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Welche Steuerfolgen drohen?

Bei Grundstücken kann § 23 EStG eingreifen, wenn zwischen Anschaffung und Übertragung nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken greift. Als Veräußerungspreis gilt nicht nur eine Geldzahlung. Auch der Wert der erlassenen oder abgegoltenen Ansprüche sowie eine Schuldübernahme können als Gegenleistung zu berücksichtigen sein.

Der Fall zeigt außerdem ein erhebliches Bewertungsrisiko: Waren die abgegoltenen Ansprüche nicht beziffert, kann das Finanzamt oder das Finanzgericht die Gegenleistung schätzen. Im entschiedenen Verfahren führte dies zu steuerpflichtigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften von mehreren hunderttausend Euro.

Entsprechende Risiken bestehen nicht nur bei Immobilien. Auch die Übertragung steuerverstrickter GmbH-Anteile, Wertpapiere oder eines Unternehmens zur Abgeltung eines Zugewinnausgleichsanspruchs kann stille Reserven aufdecken und Einkommensteuer auslösen.

Grunderwerbsteuerfrei bedeutet nicht einkommensteuerfrei

Häufig wird übersehen, dass verschiedene Steuerarten die Übertragung unabhängig voneinander beurteilen. Die Übertragung eines Grundstücks auf den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung kann nach § 3 Nr. 5 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Auch der güterrechtliche Zugewinnausgleich ist schenkungsteuerlich grundsätzlich privilegiert. Daraus folgt jedoch keine Befreiung von der Einkommensteuer. Ob ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, ist eigenständig nach § 23 EStG zu prüfen.

Folgerungen für die Gestaltungspraxis

Immobilien und andere steuerverstrickte Vermögenswerte sollten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung nicht ohne vorherige steuerliche Prüfung zur Abgeltung von Zugewinn- oder Unterhaltsansprüchen eingesetzt werden. Entscheidend sind insbesondere:

• der Zeitpunkt und die zivilrechtliche Einordnung der Vereinbarung,
• die Frage, ob ein Geldanspruch erfüllt oder ein originär gegenstandsbezogener Anspruch begründet wird,
• die Anschaffungszeitpunkte und die steuerlichen Haltefristen,
• eine mögliche Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken,
• die Bewertung der übertragenen Vermögensgegenstände und der abgegoltenen Ansprüche sowie
• übernommene Darlehen und sonstige Gegenleistungen.

Die steuerliche Wirkung lässt sich daher nicht allein aus Bezeichnungen wie „Vermögensauseinandersetzung“ oder „Durchführung des Zugewinnausgleichs“ ableiten. Maßgeblich ist, welche Ansprüche die Ehegatten tatsächlich begründen, erfüllen oder zum Erlöschen bringen.

Fazit

Das Urteil des FG Münster macht deutlich: Eine Immobilienübertragung im Zuge einer Scheidung kann trotz grunderwerbsteuerlicher Begünstigung erhebliche Einkommensteuer auslösen. Zugleich eröffnet die Entscheidung einen möglichen Gestaltungsspielraum für einen bereits während intakter Ehe sorgfältig und originär gegenstandsbezogen ausgestalteten Zugewinnausgleich. Diese Ausnahme ist jedoch eng und höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.

Werden Immobilien, Gesellschaftsanteile oder andere wertsteigerungsanfällige Vermögensgegenstände in eine güterrechtliche Regelung einbezogen, sollten notarielle und steuerliche Beratung deshalb frühzeitig aufeinander abgestimmt werden.

Hinweis: Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen. Beim Bundesfinanzhof ist mit dem Verfahren IX R 4/26 zudem bereits ein vergleichbarer Fall anhängig. Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung bedürfen entsprechende Gestaltungen besonderer Sorgfalt.