Immobilie an Kinder übertragen

Schenkung oder Verkauf – was ist steuerlich sinnvoll?

Wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder übertragen möchten, stehen meist zwei Modelle zur Wahl: die Schenkung der Immobilie oder der Verkauf innerhalb der Familie. Beide Varianten führen zur Eigentumsübertragung, unterscheiden sich jedoch insbesondere in ihren rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen und finanziellen Gestaltungsmöglichkeiten.

Welche Lösung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere vom Immobilienwert, der familiären Situation und den steuerlichen Gegebenheiten und der langfristigen Vermögensplanung der Familie.

1. Schenkung einer Immobilie an Kinder

Bei einer Schenkung wird die Immobilie unentgeltlich übertragen.
Dabei gelten gesetzliche Freibeträge im Rahmen der Schenkungssteuer:

• 400.000 € pro Kind und Elternteil
• erneute Nutzung alle 10 Jahre möglich

Wird der Freibetrag überschritten, fällt Schenkungssteuer an.

Nießbrauch als Gestaltungselement

In der Praxis behalten sich Eltern häufig im Rahmen einer Schenkung der Immobilie ein Nießbrauchrecht vor. Dieses berechtigt sie weiterhin zur Nutzung oder zur Erzielung von Mieteinnahmen.
Ein Nießbrauch kann sich auf die steuerliche Bewertung der Immobilie so auswirken, dass die zu leistende Schenkungssteuer geringer ist.

2. Verkauf der Immobilie innerhalb der Familie

Alternativ kann die Immobilie entgeltlich auf das Kind übertragen werden.

Der Kaufpreis wird häufig über ein Bankdarlehen finanziert. Wird die Immobilie anschließend vermietet, können Zinsen, Abschreibung und weitere Kosten steuerlich berücksichtigt werden, wodurch sich steuerliche Vorteile ergeben können. Bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an

Kaufpreisstundung innerhalb der Familie

Eine weitere Möglichkeit ist die Stundung des Kaufpreises durch die Eltern. Dabei wird die Zahlung ganz oder teilweise auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.

Dies kann innerhalb der Familie eine flexible Gestaltung der Vermögensübertragung ermöglichen.

Fazit: Schenkung oder Verkauf – was ist besser?

Ob eine Immobilie an Kinder per Schenkung oder Verkauf übertragen werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten.

• Die Schenkung ist einfach und nutzt steuerliche Freibeträge, kann aber bei hohen Immobilienwerten zu Steuerbelastungen führen
• Der Verkauf innerhalb der Familie bietet deutlich mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und kann durch Finanzierung oder Vermietung optimiert werden

Ob eine Immobilie im Wege der Schenkung oder des Verkaufs übertragen wird, ist stets eine Einzelfallentscheidung. Beide Varianten bieten unterschiedliche rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen.