Die Abschichtung ist eine Variante im Rahmen der Erbauseinandersetzung. Geprägt wurde der Begriff der Abschichtung vom BGH in einem Grundsatzurteil im Jahre 1998. Man versteht darunter eine persönliche Teilauseinandersetzung, bei der ein Miterbe gegen Zahlung einer Abfindung aus einer Erbengemeinschaft ausscheidet. Dieser ausscheidende Erbe verzichtet dabei nicht auf seinen Erbteil, sondern lediglich auf seine Rechte. Korrespondierend mit der Abschichtung ist sodann die sogenannte Anwachsung nach § 2094 BGB, bei der alle verbleibenden Miterben über das Ausscheiden eines Miterben denknotwendig anteilig einen größeren Prozentsatz erhalten. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn im Nachlass hohe Verbindlichkeiten vorhanden sind. Denn alle Miterben bleiben nach § 1967 BGB auch nach der Abschichtung gegenüber den Gläubigern in der Pflicht, da sie durch die Abschichtung nur ihr Erbteil auf Null reduziert haben, ihre Rechte und Pflichten aber behalten haben. Hier bedarf es dann besonderer Regelungen.

Eine Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen und bleibt solange im Grundbuch eingetragen, bis die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgt.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer

• nicht an einen Dritten weiterverkaufen kann;
• keine neuen Belastungen im Grundbuch durch den Verkäufer eingetragen lassen kann oder
• keine rechtlichen Nachteile erleidet, wenn durch ein eingeleitetes Insolvenzverfahren, der Verkäufer zahlungsunfähig geworden ist.

Die Betreuungsgebühr entsteht im Zusammenhang z. B. mit der Veräußerung von Grundbesitz, wenn der Notar auch die Umschreibung des Eigentums überwacht. Hierfür fällt eine 0,5 Gebühr aus dem Wert des Kaufpreises an.

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Ein Erbe benötigt immer dann einen sogenannten Erbschein, wenn entweder kein Testament vorliegt oder der Erblasser ein handschriftliches Testament hinterlassen hat. Er ist notwendig, damit der Erbe seine Erbenstellung gegenüber Dritten beweisen kann. Im Gegensatz dazu ist ein Erbschein dann nicht erforderlich, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Dann kann der Erbe bereits mit dem Eröffnungsprotokoll nebst Testamentsabschrift seine Erbenstellung belegen.

Ein Erbschein ist beim Nachlassgericht zu beantragen. Dieser Antrag muss eine eidesstattliche Versicherung des Erben enthalten, weswegen eine notarielle Beurkundung des Antrags erforderlich ist Alternativ kann der Antrag auch zu Protokoll der Geschäftsstelle des Nachlassgerichts erklärt werden. Inhaltlich muss der Antrag unter anderem darlegen, ob es sich um gesetzliche Erbfolge handelt oder ob ein oder mehrere Testamente vorliegen, diese müssen dem Nachlassgericht eingereicht werden. Der Erbe muss die Erbquote angeben, mitteilen, dass er das Erbe angenommen hat und Erklärungen abgeben, ob über das Erbrecht ein Rechtsstreit anhängig ist.

Für den Fall dass beim Gericht ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag hinterlegt wurde oder sofern nach dem Tod eines Erblassers ein handschriftliches Testament beim Nachlassgericht abgegeben wurde, eröffnet das Gericht diese letztwilligen Verfügungen (Testamente oder Erbverträge). Dies darf man sich allerdings nicht wie in den amerikanischen Spielfilmen vorstellen, in denen die Familie bei der Testamentseröffnung feierlich beim Richter oder Notar sitzt. Diese Eröffnung findet in der Regel ohne die Erben statt . Das Gericht erstellt vielmehr ein Eröffnungsprotokoll und versendet dieses mit Abschriften der letztwilligen Verfügungen an die Erben. Wenn ein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt, dann reicht bereits allein die Vorlage des Eröffnungsprotokolls nebst der Abschrift des Testaments oder Erbvertrages aus, um die Erbenstellung nachzuweisen. Ein Erbschein ist in diesem Fall nicht erforderlich. Auch das Grundbuchamt muss ohne Erbschein und lediglich nach Vorlage des Eröffnungsprotokolls nebst notariellem Testament oder Erbvertrag eine Immobilie auf die Erben umschreiben. In diesem Fall können daher die Kosten für einen Erbscheinsantrag gespart werden.

Die Erbauseinandersetzung ist das Verfahren, bei dem die Erbengemeinschaft aufgelöst wird und der Nachlass an die Miterben verteilt wird. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen. Oft ist diese Erbauseinandersetzung von Konflikten unter den Miterben begleitet und es sind Kompromisse zu finden. Zu beachten ist, dass alle Erben zustimmen müssen, sodass Lösungen oft auch von einzelnen Erben blockiert werden.

In diesem Fall kann ein Erbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, da eine solche Teilungsversteigerung mit einem erheblichen Verlust von Vermögen gekoppelt sein kann. Ist keine Einigung möglich, ist das letzte Mittel die sogenannte Erbauseinandersetzungsklage. Möglichkeiten der Teilung des Nachlasses sind zunächst die einvernehmliche Verteilung von Geld, Wertpapieren und sonstigen Gegenständen. Ferner der Verkauf eines Erbteils, die Abschichtung oder die Anwachsung. Oder schließlich die Erbauseinandersetzungsklage.

Hinterlässt ein Erblasser eine Mehrheit von Erben, sei es seine gesetzlichen oder seine testamentarischen Erben, dann bilden diese Personen als jeweilige Miterben eine Erbengemeinschaft. Diese Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, dass der Nachlass des Erblassers allen Miterben gemeinschaftlich zusteht; es kann also keiner der Miterben allein über einzelne Nachlassgegenstände verfügen bzw. alleine rechtlich handeln. Die Erbengemeinschaft ist stets auf eine Auflösung durch Erbauseinandersetzung ausgerichtet. In der Erbengemeinschaft müssen die Miterben den Nachlass ermitteln in Form eines Nachlassverzeichnisses durch Vermögensaufstellung, es müssen die lebzeitigen Schenkungen ermittelt werden, die Nachlassschulden müssen beglichen werden. Ferner muss die Erbengemeinschaft die Bestattungskosten bezahlen und das Vermögen bis zur Auseinandersetzung gemeinschaftlich verwalten.

Die finanzierende Bank/Sparkasse hat ein vorgefertigtes Formular für die Grundschuldbestellung. Jede Bank benutzt ihr eigenes Formular, die sie dem Darlehensnehmer oder direkt dem Notar zur Verfügung stellt.

Die Grundschuld ist eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie dient der Sicherung von Darlehensforderungen. Die Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und bleibt somit auch nach der Rückzahlung des Darlehens in ihrer Höhe bestehen.
Kann der Darlehensschuldner sein Darlehen nicht mehr bezahlen, hat die Gläubigerin (beispielsweise die Bank) die Möglichkeit, die Darlehensforderung im Wege der Zwangsversteigerung aus dem Grundstück zu realisieren.

Der Notar ist verpflichtet, das Finanzamt binnen zwei Wochen von der Beurkundung des Kaufvertrags zu unterrichten. Ca. 4-8 Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages erhält der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid. Hierin wird die Steuer festgesetzt, die für den Erwerb des Grundbesitzes anfällt. In Hessen sind dies zurzeit 6 % vom Kaufpreis (ohne Inventar und Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung).

Der Gemeinde/Stadt steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) zu, wenn ein öffentlich-rechtliches Interesse besteht oder andere aus der Vorschrift genannte Gründe vorliegen. Dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht durch die Gemeinde/Stadt ausgeübt wird, ist eher unwahrscheinlich und sehr selten. In der Regel erteilt die Gemeinde/Stadt eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB besteht nicht beim Kauf einer Eigentumswohnung oder bei Übertragung eines Erbbaurechtsgrundstückes (vgl. hierzu Erläuterungen zu Genehmigung Erbbaurechtseigentümer)

In bestimmten Fällen kann zur Wirksamkeit des Vertrages eine familiengerichtliche, betreuungsgerichtliche oder nachlassgerichtliche Genehmigung erforderlich werden.

Werden in Hessen landwirtschaftliche Flächen verkauft, die eine Größe von mehr als 2500 qm haben, ist nach der Grundstücksverkehrsordnung  (GrdstVO) eine landwirtschaftsbehördliche Genehmigung erforderlich.

Wird ein Erbbaurechtsgrundstück veräußert, bedarf es immer der Genehmigung des Erbbaurechtseigentümers.

Erbbaurecht bedeutet, dass der Boden (=Grundstück) und das Gebäude (=Bauwerk) in getrennten Grundbuchblättern geführt werden und somit auch getrennt verkauft werden können.  Das ist ausnahmsweise möglich, obwohl sonst generell gilt, dass das Gebäude, welches auf einem Grundstück steht, als ein Grundstück mit einem Grundbuchblatt geführt wird und deshalb an sich auch nur zusammen veräußert werden kann.

Die Hypothek ist eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie dient der Sicherung von Darlehensforderungen. Die Hypothek ist (im Gegensatz zur Grundschuld) immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden und ist nach der Rückzahlung dieses Darlehens zu löschen.

Liegen die Voraussetzungen der Kaufpreiszahlung vor, übersendet die Notarin eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung per Einwurf-Einschreiben an den Käufer. In dieser werden genau die Anweisungen formuliert, an wen und in welcher Höhe der Käufer bzw. seine finanzierende Bank Zahlungen auf welches Konto zu leisten hat.

Die notarielle Beurkundung dagegen umfasst dagegen weitere Leistungen: So prüft der Notar auch den Inhalt der Erklärung auf seine Rechtmäßigkeit, kann Sie hinsichtlich dessen beraten und Ihnen den rechtlichen Sachverhalt erklären und die Konsequenzen Ihrer Unterschrift aufzeigen.

Bei der notariellen Beurkundung wird der jeweilige Vertrag insgesamt inklusive der Anlagen verlesen.

Bei einer notariellen Beglaubigung prüft der Notar lediglich die Echtheit Ihrer Unterschrift beziehungsweise die Übereinstimmung der Abschrift mit dem Originaldokument.

Der Notar bestätigt, dass eine Unterschrift tatsächlich von der erklärenden Person geleistet wurde. Die notarielle Beglaubigung soll also die Echtheit der Unterschrift bestätigen und so vor Fälschungen schützen. Dafür lässt sich der Notar Ihre Identität bestätigen, zum Beispiel indem er sich Ihren gültigen Ausweis zeigen lässt; und Sie unterschreiben das betreffende Dokument in seiner Gegenwart.

Der Nießbrauch ist ein unverkäufliches und unvererbliches Recht, aufgrund dessen ein Nießbraucher berechtigt ist, die Nutzungen (und die Erträge) des belasteten Gegenstandes, Grundstücks oder Rechts oder Vermögens zu ziehen, wohingegen das Eigentum an der betreffenden Sache beim Eigentümer verbleibt. Das Nießbrauchsrecht ist stets höchstpersönlich und der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten oder durch Aufhebung, ferner durch den Eintritt einer auflösenden Bedingung oder durch Vereinigung des Nießbrauchs mit dem Eigentum in einer Person.

Der Pflichtteilsverzichtsvertrag ist ein notarieller Vertrag zwischen dem Erblasser und einem ihm gegenüber Pflichtteilsberechtigten, in dem der Pflichtteilsberechtigte auf seinen Pflichtteil verzichtet. Der Pflichtteilverzichtsvertrag kann von dem Erblasser nach § 2347 Abs. 2 BGB nur persönlich abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass eine Stellvertretung in diesem Fall nicht möglich ist. Der Verzichtende kann sich jedoch vertreten lassen. Der Pflichtteilsverzicht muss sich nicht auf den gesamten Nachlass beziehen, sondern kann sich auch auf einzelne Nachlassgegenstände beschränken (sogenannter Beschränkter Pflitteilsverzicht). Auch kann der Pflichtteilsverzicht von einer Gegenleistung (Abfindung) abhängig gemacht oder auflösend bedingt erklärt werden.

Pflichtteilsberechtigte Personen sind die Eltern, der Ehegatte und die Kinder des Erblassers. Wäre eine pflichtteilsberechtigte Person normalerweise gesetzlicher Erbe des Erblassers und wird der Pflichtteilsberechtigte vom Erblasser durch Testament oder Erbvertrag enterbt, indem ein anderer Erbe eingesetzt wird, steht dem Enterbten ein Pflichtteilsanspruch zu. Auch kann ein Pflichtteilsanspruch dann gegeben sein , wenn eine pflichtteilsberechtigte Person von dem Erblasser zwar als Erbe eingesetzt wird, jedoch durch die Einsetzung eines Nacherben, die Ernennung eines Testamentsvollstreckers oder einer Teilungsanordnung beschränkt ist oder mit einem Vermächtnis oder einer Auflage beschwert wird. In diesem Fall kann der Erbe die Erbschaft ausschlagen und behält seinen Pflichtteilsanspruch. Ist er jedoch nicht beschwert, verliert er seinen Pflichtteilsanspruch durch Ausschlagung der Erbschaft. Dies gilt allerdings nicht für den Ehegatten. Dieser kann stets ausschlagen, ohne den Pflichtteilsanspruch zu verlieren (§ 1371 Abs. 3 BGB). Bei dem Pflichtteilsanspruch handelt es sich um einen Geldanspruch, der gegenüber dem oder den jeweiligen Erben geltend zu machen ist. Der Pflichtteil beläuft sich auf die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Hätte ein Pflichtteilsberechtigter daher z.B. einen gesetzlichen Erbteil von ½, hat er als Pflichtteil den Anspruch auf Auszahlung von ¼ des Nachlasswertes zur Zeit des Erbfalls.

Der Pflichtteilsanspruch entsteht im Erbfall dann, wenn eine pflichtteilsberechtigte Person durch Testament enterbt wurde. Der Pflichtteil macht die Hälfte des gesetzlichen Erbteils aus.

Die Steuerliche Identifikationsnummer ist eine bundeseinheitliche und dauerhaft vergebene Nummer für Steuerzwecke. Jeder in Deutschland gemeldete Bürger hat eine solche vom Bundeszentralamt für Steuern schriftlich erhalten.

Die Nummer findet sich auch auf Ihrem letzten Einkommenssteuerbescheid.

Die Teilungsversteigerung ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung, sie ist geregelt im Gesetz über die Zwangsversteigerungen und wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt. Ziel ist es, das in einer Immobilie gebundene Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, um so im Rahmen einer Erbauseinandersetzung das Vermögen nach Erbteilen (Quoten) verteilen zu können. Die Teilungsversteigerung kommt meist als letztes Mittel im Rahmen des Versuchs einer Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft zum Zuge, und zwar immer dann, wenn sich die Miterben über die Verteilung einer Immobilie nicht einigen können und keine andere Auseinandersetzung möglich ist. Jeder Miterbe kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Zu beachten ist jedoch, dass bei einer Teilungsversteigerung der Erlös im Vergleich zum freien Verkauf der Immobilie in den allermeisten Fällen deutlich geringer ausfällt.

Die Treuhandgebühr ist eine Gebühr für die Notarin, die anfällt, wenn die eingetragene Gläubigerin ihre Löschungsunterlagen nur gegen Beachtung eines Treuhandauftrages an die Notarin übersendet.

Hierfür wird eine Treuhandgebühr in Höhe von 0,5 aus dem Wert der Ablösesumme erhoben. Gibt es mehrere Treuhandaufträge zu beachten, fällt diese Gebühr für jeden Treuhandauftrag gesondert an.

Diese Gebühr hat der Verkäufer zu tragen, da die Kosten der Lastenfreistellung in seiner Sphäre liegen und nach dem Kaufvertrag von ihm zu zahlen sind.

Wurde ein Treuhandauftrag im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung erfüllt, erklärt der Treuhandgeber der Notarin die Treuhandentlassung. Erst dann dürfen die Löschungsurkunden weitergegeben werden.

Im Rahmen des Anforderns von Löschungsunterlagen bei den eingetragenen Gläubigern (Banken und Sparkassen u.a.) schicken die Gläubiger die Unterlagen unter der Bedingung, dass diese erst beim Grundbuchamt zur Löschung eingereicht werden dürfen, wenn die noch offene Darlehensverbindlichkeit ausgeglichen wird. Diesen Treuhandauftrag hat die Notarin im Zuge der Kaufvertragsabwicklung penibel zu beachten.

Hat der Erwerber die Grunderwerbsteuer (festgesetzte Steuer aus Grunderwerbsteuerbescheid) gezahlt, erteilt das Finanzamt der Notarin eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese muss beim Grundbuchamt mit dem Umschreibungsantrag vorgelegt werden.

Die Vollzugsgebühr ist eine Gebühr für die Notarin, die im Zusammenhang z. B. mit der Veräußerung von Grundbesitz erhoben wird, wenn die Notarin auch beim Vollzug des Vertrages tätig wird (z. B. Einholen von Genehmigungen pp.) Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der Art der Vollzugstätigkeit der Notarin.

Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, benötigt die Zustimmung der Hausverwaltung, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht.

Sofern ein Vertragsbeteiligter nicht anwesend sein kann, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen oder den Vertrag nach Beurkundung nachzugenehmigen.

Die Vertretung erfolgt durch Vollmacht. Es muss dann eine Vollmacht zum Beurkundungstermin entweder im Original oder in Ausfertigung vorgelegt werden.

Für den Fall der Nachgenehmigung, entwirft die Notarin die Nachgenehmigung nach Beurkundung und sendet sie dem Vertretenen zu. Dieser muss dann regelmäßig vor einem Notar seiner Wahl die Genehmigung unterzeichnen und seine Unterschrift beglaubigen lassen. Sodann erhält die Notarin die öffentlich beglaubigte Genehmigungserklärung zurück und der Vertrag wird erst dann wirksam und kann von ihr vollzogen werden.

Hinweis: Egal ob Vollmacht oder Nachgenehmigung, in beiden Fällen fallen höhere Kosten an.  Die Höhe der Kosten, die für einen solchen Fall anfallen, können Sie gerne telefonisch in meiner Kanzlei erfragen.

Eine Eintragung im Grundbuch, aus der sich ergibt, dass eine namentlich genannte Person eine Wohnung oder bestimmte Räume mit dem Eigentümer oder unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen darf.

Der Verkäufer oder auch der eingetragene Gläubiger erteilt schriftlich eine Zahlungseingangsbestätigung über die eingehenden Zahlungen. Diese Bestätigungen werden von der Notarin bereits vorgefertigt und müssen nur noch bei Zahlungseingang unterschrieben und an die Notarin zurückgesandt werden. Es genügt, wenn die Eingangsbestätigungen mit Unterschrift gescannt per E-Mail an die Notarin zurückgesandt werden. Eine ohne Unterschrift überreichte E-Mail mit Hinweis, dass gezahlt wurde, genügt den Anforderungen leider nicht.